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Kleine Großsiedlungen in Thüringen: Warum die Platte Zukunft hat
Plattenbau in Thüringens Kleinstädten
Sömmerda und Schmalkalden zeigen, wie die Erneuerung von Plattenbauquartieren gelingt. Eine Studie sieht kleine Großsiedlungen als Chance für bezahlbares Wohnen.
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Am Rand vieler Thüringer Kleinstädte stehen Wohnquartiere aus DDR-Zeiten. Oft gelten sie als Problem: zu groß für schrumpfende Orte und zu alt für neue Ansprüche. Eine aktuelle Studie zeigt ein anderes Bild. Werden Bestand, Freiraum und Infrastruktur zusammen gedacht, können kleine Großsiedlungen ein Baustein für bezahlbares Wohnen und stabile Städte sein.
Bundesweit gibt es nach Angaben des Kompetenzzentrums Großsiedlungen rund 720.000 Wohnungen in kleinen Großsiedlungen. In den Kleinstädten der ostdeutschen Länder sind es rund 310.000 Wohnungen – etwa ein Siebtel des Bestandes. In manchen industriell geprägten Kleinstädten stellen sie sogar mehr als die Hälfte aller Wohnungen. Die Studie ist deshalb ein Signal an Politik und Fördergeber.
Studie: Kleine Großsiedlungen sind kein Auslaufmodell
Die Probleme sind bekannt. Gebäude müssen erneuert werden. Gleichzeitig schrumpfen vielerorts die Einwohnerzahlen, während der Anteil älterer Menschen wächst. Gefragt sind weniger klassische Familienwohnungen, dafür mehr barrierearme und kleinere Wohnungen. Die Antwort kann weder pauschaler Abriss noch flächendeckende Sanierung heißen.
Die 2026 veröffentlichte Studie des Kompetenzzentrums Großsiedlungen kommt zu einem klaren Ergebnis: Kleine Großsiedlungen sind kein Auslaufmodell. Behutsam erneuert können sie wichtige Bestandteile kleinstädtischer und ländlicher Wohnmilieus sein. Voraussetzung ist ein integriertes Quartierskonzept.
Sömmerda: So gelingt die Quartierserneuerung
Wie das funktionieren kann, zeigt Sömmerda. Das Wohngebiet „Neue Zeit“ wurde einst für die Beschäftigten des Büromaschinenwerks errichtet. Nach dessen Abwicklung fiel das Gebiet in einen Dornröschenschlaf. Etwa die Hälfte der Bestände gehört jeweils der kommunalen WGS Wohnungsgesellschaft Sömmerda mbH sowie der Wohnungsbaugenossenschaft Sömmerda/Thüringen eG (Wobag).
Seit den 1990er Jahren arbeiten beide an der Verbesserung der Situation – und das durchaus erfolgreich. Erfolgsfaktor der Quartiersentwicklung ist die enge Zusammenarbeit zwischen der Stadt, den beiden Wohnungsunternehmen sowie den Trägern der sozialen und technischen Infrastruktur. Die Wobag verbindet dabei Modernisierung mit ergänzendem Neubau. Damit wächst das Angebot an altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum. Das Quartier wird neu ausgerichtet.
Die städtische Wohnungsgesellschaft hat zwei achtgeschossige Wohnhäuser so umgebaut, dass sie nun ideale Bedingungen für betreutes Wohnen bieten. Entstanden sind 183 Kleinwohnungen für Senioren mit Gemeinschaftsbereichen und einem Funktionsneubau für Pflegedienste.
Schmalkalden: Wohngebiet Walperloh wird zum Quartier
Schmalkalden ist eine historische Fachwerkstadt im Süden Thüringens mit einem gut erhaltenen Altstadtkern. Zugleich ist die Stadt mit der Hochschule Schmalkalden ein moderner Bildungsstandort. Auf einer Anhöhe nahe der Hochschule und des Staatlichen Berufsbildungszentrums liegt das Wohngebiet Walperloh. Zwischen 1970 und 1989 entstanden hier rund 2.100 Wohnungen für etwa 3.800 Bewohnende. Heute ist die Bewohnerschaft gemischt und umfasst Studierende, Familien und Singles, ältere Menschen sowie Haushalte mit sozialen Problemlagen.
Die 15 Wohnblocks sind auf fünf terrassierten Ebenen angeordnet. Um 2009 lag der Leerstand in Walperloh bei etwa 17 bis 19 Prozent. Auf Basis eines integrierten, energieorientierten Quartierskonzepts wurde 2016 eine Kooperationsvereinbarung zwischen Stadt und Wohnungsunternehmen geschlossen, zudem erfolgte die Aufnahme in das Programm „Soziale Stadt“. Ergänzend wurde ein Freiraumkonzept erarbeitet. Die Wohnungsbau GmbH der Stadt Schmalkalden (Wobau) hat mehrere Gebäude modernisiert, ein Block wurde zurückgebaut. Im Marienweg 1 wurde das „Haus für ältere Bürger“ als Modell altersgerechten Wohnens grundhaft erneuert. Im Martin-Luther-Ring wurden Fassaden und Balkone erneuert sowie durch Aufzüge und neue Eingangsbereiche 51 Wohnungen barrierearm erschlossen.
Parallel dazu wird der Stadionbereich von der Stadt zu einem neuen Quartierszentrum entwickelt. Geplant ist die Bündelung von Sport-, Jugend- und sozialen Angeboten sowie die Schaffung eines zentralen Treffpunkts. Damit soll die Verbindung zwischen Wohngebiet und Innenstadt gestärkt werden.
Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften als Stadtentwickler
Die beiden Beispiele zeigen: Die Rolle kommunaler Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften ist zentral. Sie besitzen in den ostdeutschen kleinen Großsiedlungen rund 75 Prozent der Wohnungen. Damit sind sie nicht nur Vermieter, sondern faktisch Stadtentwickler. Ihre Entscheidungen prägen Wohnqualität und Stadtbild.
Das ist Chance und Belastung zugleich. Kleine Unternehmen arbeiten häufig mit wenig Personal und Eigenkapital. Gleichzeitig steigen Anforderungen an Energieeffizienz, Klimaschutz und Barrierefreiheit. In schrumpfenden Regionen ist die Finanzierung schwieriger. Was städtebaulich sinnvoll ist, muss sich für das Unternehmen trotzdem rechnen.
Politik gefordert: Quartierskonzepte statt Einzelförderung
Hier liegt eine politische Aufgabe. Wenn kleine Großsiedlungen Teil der Daseinsvorsorge sind, kann ihre Erneuerung nicht allein über die Miete finanziert werden. Bund und Länder müssen Städtebau-, Wohnraum- und Klimaförderung zusammendenken. Gebraucht werden Quartierskonzepte für Gebäude, Freiräume, Mobilität, Wärme und soziale Infrastruktur.
Für Thüringen ist das besonders relevant. Der Freistaat hat zahlreiche kleine Städte mit Wohnquartieren aus der industriellen Bauphase. Zugleich wächst der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Entscheidend ist: Welche Wohnungen werden wo gebraucht? Der Zensus 2022 weist für Thüringen rund 1,17 Millionen Wohnungen aus.
Rund 93.700 standen leer; die Leerstandsquote lag bei 7,77 Prozent. Das klingt nach einem Argument für Abriss. Doch Leerstand ist nicht gleich Leerstand. Unattraktive Grundrisse oder schlechte Qualität können Ursache sein. Gleichzeitig kann ein Mangel an passenden Wohnungen bestehen.
Rückbau oder Modernisierung? Leerstand ist nicht gleich Leerstand
Die kleine Großsiedlung braucht deshalb einen nüchternen Blick. Wo dauerhaft zu viel Wohnraum vorhanden ist, kann Rückbau sinnvoll sein. Wo Nachfrage besteht, ist Modernisierung besser. Wo neue Wohnformen fehlen, kann Umbau mit Neubau verbunden werden. Die Zukunft liegt im Mix.
Für Genossenschaften hat dieser Ansatz einen Vorteil. Sie denken langfristig und sind ihren Mitgliedern verpflichtet. Kommunale Gesellschaften können zusätzlich stadtentwicklungspolitische Ziele verfolgen. Beide können Projekte umsetzen, die private Eigentümer kaum stemmen: Aufzüge, barrierearme Grundrisse, Gemeinschaftsräume oder neue Freiräume.
Wärmewende: Kompakte Plattenbauten als Standortvorteil
Auch die Wärmewende erreicht die kleinen Großsiedlungen. Kompakte Gebäude bieten gute Voraussetzungen, Investitionen sind jedoch teuer. Kleine Wohnungsunternehmen brauchen Planungssicherheit und Förderung. Am Ende geht es um mehr als Plattenbauten. Es geht um die Zukunft kleiner Städte. Ein bezahlbares, modernes Quartier kann Standortvorteil sein – für Familien, Senioren und Beschäftigte. Es kann Menschen am Ort halten und Zuzug ermöglichen.
Die Platte ist nicht automatisch Vergangenheit. Sie ist ein Rohstoff für die Stadt von morgen. Entscheidend ist, was Kommunen und Wohnungsunternehmen daraus machen. Wer nur den Bauzustand sieht, erkennt Kosten. Wer das Quartier betrachtet, erkennt Potenzial. Für Thüringens kleine Städte liegt darin eine wichtige Wohnungsbauaufgabe.